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致刚需:买房是看房价还是看利率?这么多年你可能一直搞错了!

文章来源: 发布时间:2019-05-15

 

顶层政策、市场走势分析得虽多,参谋长有时候也会觉得没有把对粉丝的帮助落到实处。想来想去,政策的风向是什么,楼市会往什么大方向走固然重要,但对于许多购房者来说,价格多少、怎么贷款、如何省钱……仍然是他们最为关心的话题。

毕竟,对于很多人来说,房子占据了家庭绝大部分的财富。

所以今天,参谋长想从购房者,尤其是刚需一族最切身的利益出发,360度全方位无死角地分析一下房贷的问题。

强烈建议收藏此文,或将文章转发给你身边需要买房的朋友,帮助他们一起树立对房贷的认知。要知道,它有可能将伴随我们30年之久。如果看完此文对相关话题仍有疑问,也欢迎在文末留言向参谋长提问。

问题一:

买房看房价?错了!刚需买房请看房贷利率

很多购房者买房只看房子的价格,参谋长表示理解,毕竟房屋价格是明晃晃的数字,上下多少一目了然,差价有可能是数十万之多。

而与之对比,房贷利率的细微差别可能只在小数点后的数字,这点差别实在引不起购房者的关注。

对于这个现象,参谋长想说的是:房子的价格可以让你决定买哪套,但房贷利率才应该让你决定何时买。

正逢近期各地相继下调房贷利率,参谋长就先用计算的方式告诉你们,小数点后的细小变化,能够引起多大的实际还款数额上的差异。

假定房贷100万元,用等额本息的方式还款20年,基准利率为4.9%;

若房贷利率在基准利率的基础上打85折,也就是4.17%,则用房贷计算器可以算出总支付利息为47.59万元;

若房贷利率上浮10%,也就是5.39%,则相对应的利息总额为63.61万元;

两者相差16万元之多。

这还是假定只贷款100万元,还款周期为20年的情况下,不同房贷利率所造成的利息差。

事实上众多一二线城市的房价早已超出这个水平,因此实际情况可能差距更大,这绝不是一笔小数目。

明白没?这就是为什么参谋长会说刚需买房看利率。当然,全款的土豪们已经可以关闭此页面了,但如果你还没有退出文章,就请你从这一刻开始提升对房贷利率变动信息的敏感度。

一句话总结:刚需买房,房价要看,房贷利率更要看。

问题二:

基准利率和利率浮动,你真的搞清楚了吗?

这个问题比较小白,参谋长在此一笔带过。

基准利率,即央行规定、央行调整的利率值。目前,5年以上商业贷款的基准利率为4.9%。

利率浮动,则是各家商业银行根据实际情况,以基准利率为标尺,自行调整和规定的利率值。我们在贷款时是按这一数值来的。

上文已经提到过,2019年以来,由于市场的冷清,各个地区的商业银行都相继下调了房贷利率。例如,热门城市中厦门目前的房贷利率已经接近基准利率,上海的利率也下调较多,而常州、温州等部分城市目前的房贷利率甚至开始低于基准利率。

关于利率值,参谋长只有两点需要特别说明。

1.其实,也许和你所认为的正相反,房贷利率并不高

大家都知道,调整利率是调控楼市最为有效的手段之一。回望历史数据,从2008年到2015年,我国的房贷利率随着市场行情起起落落,当下的房贷利率,其实是处于一个历史较低水平。而且,根据参谋长的预测,2019年的利率变化应当会呈现稳中有降的大趋势。

另外,不要被上百万的利息值吓倒,按照等额本息的方式还款,实际上每个月的还贷中的本金和利息比例一直在变化,也就是说实际上你每个月还的利息是越来越少的。真正算下来,房贷利率其实比你的信用卡分期利率低得多。

2.一旦贷款成功,后期银行的利率调整与你无关

房贷利率是持续变化的,但是你的还款数额在你完成贷款的那一天就已经确定下来,后期无论利率如何变动,你的还款数值都不会受到影响。

这也就是为什么参谋长建议你对利率的变化保持敏感,一个词,“时机”的重要性。

一句话总结:和你认为的相反,房贷利率并不高,抓住低点你就赢了。

问题三:

等额本息和等额本金,如何还款最划算?

这个问题参谋长也不打算做过于详尽的解释,因为关于利息计算,尤其是等额本息的还款方式,有着一套很复杂的计算公式。计算具体数额的话,参谋长建议可以通过房贷计算器简单搞定。

参谋长只分析两者的差别和优劣:

等额本息每月还款数额相同,需要偿还的总利息略高于等额本金的还款方式;

等额本金的还款额呈递减趋势,前期的还款压力较大。

同样是两个要点:

1.选哪种?

如果按照省钱原则,是不是应该选择等额本金的还款方式?

抱歉,你的惯性思维又出错了。

在这个选择中,我们需要考虑的,绝不仅仅是利息额这一个数据。等额本金的还款方式虽然能够帮你节省数万元的利息,但是其前期多还后期少还的方式是有悖借贷这一行为的核心价值的。

借贷,看似是你在向银行借钱,实则是你在向未来的自己借钱,是资本积累不足的二十岁的你在向财富富余的四十岁的你借钱。如果说你在前期背负了很重的还款压力,那么借贷这一行为还有何意义?

钱是有价值的,所以,尽量让它留在自己手中。

目前各大银行的默认还款方式也是等额本息的方式。

2.要不要提前还?

参谋长的回答是:不要。

我们且不去高谈阔论什么“投资眼光”和“富人思维”,实际上,在等额本息的还款方式下,当你的还贷时间达到1/2左右的时候,其实你的还款主要就是在还本金部分了,此时的提前还款,能够帮你节省的利息是很有限的。

那么前期要不要提前还?

参谋长认为,可以但没必要。

省下来的利息是肉眼可见的数额,通胀因素、理财收益等则是隐藏成本。在货币持续超发的过程中,合理地利用杠杆是不让自己的财富遭到稀释的最好办法。而理财收益跑赢房贷利率,也并非难事。

一句话总结:还贷方式选择等额本息,提前还款可以但没必要。

当下,房贷利率的走势对于多数购房者来说确实是一大利好。参谋长的建议是,如果需求比较急迫,现在购房已经比较划算。但是长远来看,如果你所在的城市利率仍处于上浮10%以上的水平,则仍然可以持币观望。

关于房贷利率,参谋长今天就先解答这三大问题。更多问题欢迎留言提问,参谋长会考虑结合实际案例再做一期分析。

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